Új hozzászólás Aktív témák

• #27923 attiati veterán Kobe #27920

  Új Válasz 2017-07-11 21:34:28 #27923

  Új hozzászólás

  Összes hozzászólása itt Válaszok az összes hozzászólására itt Válaszok erre a hozzászólásra

  Privát üzenet küldése

  

  attiati

  veterán

  válasz Kobe #27920 üzenetére

  Az a baj, hogy egyik embernek 0 lakása lesz és kiszorul albérlőként az alacsonyabb árszintű környékekre. A másik embernek meg lesz 3 (jó környéken).

  Válság előtt az volt, hogy sok embernek volt saját lakása, de nagy részének hitelből. Most kevesebbnek van és több a kp-s vevő. Nem tudom, hogy mondjuk egy hozamemelkedéssel mennyire lehet kicsavarni a befektetők kezéből a lakást. Mint anno a hitelfelvevők kezéből.
  Egy globális válságot biztos megérezne a lakáspiac.

  Jó lenne tudni, hogy most magasabb haszonkulccsal dolgoznak e a lakópark építők? Ezt engem is érdekelne nagyon.
  De az biztos, hogy a KSH kimutatása szerinti 0-1% infláció nem reális.
  Márpedig egy ingatlan építésénél mindenhol a valós infláció épül be.

  És én ezen a ponton nem értem az emberek csodálkozását.

  Vegyünk egy olyan környéket, ami nem értékelődött fel és le a vevők szemében.
  Vegyünk egy ugyanolyan minőségű, adottságú és nagyságú ingatlant.
  2006-ban x-ért építették. Most 2017-ben legyen mondjuk 2x.
  Miből adódik ez?

  Vagy növelték a haszonkulcsot durván.
  Vagy ennyivel nőtt a valós teljes infláció: bérköltség, telekköltség, anyagköltség, adóterhelés, marketingköltség, fehéredés költsége.
  Vagy a kettő együtt.

  A telekköltség növekedésnél nem a környék felértékelődését értem, hanem azt, hogy változatlan infrastruktúra mellett is kell nőnie a telek értékének 10 év alatt a tőkeköltség és a hozamelvárás miatt.

  Tehát 2006-ban 100 misi a telek, akkor 2017-ben a környék különösebb felértékelődése nélkül sem adom oda 180 milliónál olcsóbban a telket, ha ezalatt a 10-11 év alatt 80% kockázatmentes hozamot lehetett elérni, mert különben rossz üzletet csinálok.

  Hasraütésszerűen írtam a számot, de most pontosan kiszámoltam és MNB alapkamaton pont 80% hozam jön ki 2006.01.01- és 2017.01.01 között. Persze a telek kiadásából lehetett bevételem ez idő alatt (pl. parkolónak kiadom) és így csökkenthetem az elvárt árnövekedésemet. De akkor már azt is mondhatom, hogy a kockázatmentes hozam sem 80% volt, hanem több, mert nem a "rövid lejáratú" MNB alapkamattal kellene számolni, hanem egy 10 éves lejáratú hozammal, ami jóval magasabb. Úgyhogy ez a 80% csak egy elnagyolt számítás.

  De 10-11 év elég arra, hogy egy kockázatos befektetési forma hozza a tőle elvárható hozamot. Ami valójában hozamtöbblet a kockázatmentes hozamhoz képest. Így működik a piac.

  Ez már egy olyan időtáv, ahol kijön egy teljes piaci ciklus (fellendülő - beszakadó - fellendülő).
  Ez egy olyan időtáv, ahol visszatér a trendvonalhoz az árképzés. Menet közben néha túlszalad, néha alatta marad)

  Ha majd nem épülnek lakások, az már más kérdés, hogy a használt lakások árnövekedésébe beépül e ugyanúgy az infláció, mint az új építésűeknél. Általában nem és a magas infláció általában reálárcsökkenést hoz a lakáspiacon. Ennek az okát nem boncolgatnám.
  Egyébként is az a vélemény mostanában a lakáspiacon, hogy nem az árnövekedés/ árstabilitás a kérdés, hanem az értéknövekedés / értékállóság (az infláció miatt, mert az nem 0-1%).

  Szóval valaki mondja meg, hogy akkor mennyiért kellene épülni a lakásoknak?

  [ Szerkesztve ]

Új hozzászólás Aktív témák