Új hozzászólás Aktív témák

• #50110 Oppenheimer veterán Kobe #50109

  Új Válasz 2021-01-02 12:03:03 #50110

  Új hozzászólás

  Összes hozzászólása itt Válaszok az összes hozzászólására itt Válaszok erre a hozzászólásra

  Privát üzenet küldése

  

  Oppenheimer

  veterán

  válasz Kobe #50109 üzenetére

  És ha ETF-et vesz és 100 év múlva 10x annyit ér 10x annyi osztalékkal, akkor mit ér vele? Nézegeti papíron hogy milyen sokat ér?

  Mi értelme van ennek amit írtál?

  https://play.google.com/store/apps/details?id=com.lovemap.lovemapandroid

• #50117 BeZol őstag Kobe #50109

  Új Válasz 2021-01-02 14:32:33 #50117

  Új hozzászólás

  Összes hozzászólása itt Válaszok az összes hozzászólására itt Válaszok erre a hozzászólásra

  Privát üzenet küldése

  

  BeZol

  őstag

  válasz Kobe #50109 üzenetére

  Akkor induljunk ki ebből (valós értékesítési árakkal dolgozik, nem a hirdetési árakkal): [link]

  Mivel MÁP+-t ajánlottak, hagyjuk is az inflációt (hiszen nem infláció-követő), ezért a "tiszta árváltozásos" grafikont nézzük.

  11-12 ill. 4-6 év alatt átlag 70%-os értéknövekedés.
  De ha éppen mélyponton vásároltál, akkor 90-100%-os értéknövekedés(85-90% -> 170%).
  Csak hát ezek ugye országos átlagok, mi meg éppen BP-ről beszélnénk, ezért nézzük inkább a nyers számokat: [link]

  Használt lakások átlagos ára BP-en (millió HUF):
  2007: 15,9
  2008: 15,6
  2009: 14,9
  2010: 15,1
  2011: 14,5
  2012: 14,2
  2013: 13,6
  2014: 14,5
  2015: 17,4
  2016: 21,2
  2017: 24,4
  2018: 29,5
  2019: 36,1
  2020 II. negyedév: 32,0

  Új lakások átlagos ára BP-en (millió HUF):
  2007: 18,3
  2008: 18,6
  2009: 19,3
  2010: 18,6
  2011: 18,0
  2012: 17,5
  2013: 18,1
  2014: 19,3
  2015: 21,1
  2016: 23,6
  2017: 27,2
  2018: 34,1
  2019: 37,7
  2020 II. negyedév: 38,5

  Fentebb látható, hogy BP-en belül a használt lakások árai kb. 14-16m Ft körül mozogtak 2007-2014 között, majd ezt követően 2019-2020-ra 2-2,5szeres, bizonyos esetekben (hiszen átlagokról van szó) esélyesen 3szoros árra emelkedtek.

  Menjünk kicsit korábbra is vissza: [link]
  Inflációt nem nézve 1990-2001 között 4szeresére emelkedtek az ingatlanárak (1990-1996 között +100%; 1998-2001 között +100%!!!).
  2001 és 2007-2009 között +80-90%, ezt követően ármérséklődés és legközelebb 2015-ben kerültek ugyanennyibe az ingatlanok, így 2008 környékéről (akkori csúcson vásárolva!) vagy 2015-ről nézve 2019-2020-ra szintén megvan a +80-90%, de aki a mélyponton vásárolt 2013-2014-ben, az akár +112,5% környékén is járhat.

  Sajnos ezek ugye megint országos átlagok, BP mindig külön állatfaj

  Tehát ha az elmúlt 30 évet tekintem mintának, akkor több ciklus is felismerhető, kérdés persze, hogy adott ciklust éppen mi váltotta ki (és milyen infláció társult mellé), de az eredmény kvázi mindig ugyanaz volt: egy legalább 80-90%-os áremelkedés 2, 4, 6 évente, csúcson vásárolva pedig 10-12 év után.

  Én ki merném jelenteni, hogy 2019-2020-ra elértük az új csúcsokat (múltbeli adatok alapján legalábbis mindenképp) és egy 2009 utáni mérséklődéses szituációra számítanék, praktikusan ami jó helyen van, annak kb. nem változik az ára, ami rossz lokációjú, az pedig akár 70-80%-os árra lecsökken.
  Csak hát közben futószalagon jönnek a lakástámogatások, úgyhogy lehet nem lesz ebből mérséklődés, hanem csak oldalazás és vagy enyhe emelkedés.
  Drasztikus áraemelkedést én nem látom, de ha nyugati országok ingatlanáraiból indulnánk ki (éves fizetések arányában), akkor van/lesz még tér hova növekedni.

  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  Eddigi worst case scenario ugye a 10-12 év utáni 80-90%-os áremelkedés, ergo számoljunk végre inflációt ignorálva:

  MÁP+ évi 4,95% per pillanat és számoljunk 2x5 évvel + a 60m Ft-tal:
  10 év múlva ez 97,269m Ft-ot jelentene, ami +62,11%
  Ingatlant szimplán megtartva pedig +80-90% --> 111m Ft környéke

  A különbség 10 év alatt 13m Ft környéke, ennyiből kéne fizetni az éves ingatlanadót, víz, gáz, szemét, telefon, internet, közöskölltség, stb. és karbantartások díjait. Értelem szerűen egy panel vagy társasház esetén ez szívás ha nem lakik ott senki, de pl. családi ház esetén eléggé le lehet vinni takarékra a költségeket.

  Mi pont 10 éve vettünk ingatlant (pontosabban a szüleim ) Óbudán, és per pillanat 2x áron lehetne eladni, van is rá vevő ennyiért, de mi +3 milliót még akarunk, ezért "átjáróház", heti 1-2xer ott alszik vki a családból ha épp a környéken van dolga. Igen, ez elég nagy luxus, ki kéne adni, mert 2-3 éve nem lakjuk...
  Ez egy viszonylag lelakottabb ingatlan volt, megvételkor és 5 évvel később lett ráköltve (ami kimaradt megvételkor, az lett "orvosolva" 5 évvel később), és praktikusan teljesen új konyhabútorral + 2szeri teljes kifestéssel + teljesen új padozattal is megálltunk 2m Ft körül.

  Ha valaki albérletet adna ki (mi még sosem adtunk ki), azt ugye lehet bútorozottan vagy bútor nélkül is, egyik drágább másik olcsóbb, praktikusan a különbözettel fedezed a bútoraid amortizációját... (de ugye még kaució is van, szóval abból is ha vmi olyan történik)

  Persze behalhat a kazán, megadhatja magát a sütő, mosógép, bármi, ezekre is érdemes félretenni.

  Albérlet esetén ha jól tudom a bevétel 15%-át le kéne adózni, ergo a tiszta haszon kapásból kb. 10 havi albérletdíj. Ebből kell fizetni a fix költségeket (már amelyiket nem az albérlő fizeti), és ebből kell félretenni h 5 évente legyen egy kisebb felújítás/karbantartás.

  Az albérletdíj meghatározásánál az egy dolog, hogy mennyiért lehetne kiadni, de ha nem akarok teszem azt évente új albérlőket keresni, akkor érdemesebb piaci árnál picit olcsóbban megtenni, és ezt az árszintet évről-évre piaci árhoz igazítani (mindig picit alálőve), hogy sose legyen üresjárat (én legalábbis így gondolkodnék), hogy ha teszem azt van egy jó albérlőm, akkor hacsak tényleg nem muszáj költöznie munka vagy bármi miatt, akkor a jó albérlőm tartósan meg is maradjon, ne legyen az, hogy elcsábul mert tudja h most éppen drága ahol van (mert ki tudja, lehet h havi 10ezer Ft különbségért már azt mondja h megy máshova...).

  Ha eddig sikerült követni a gondolatmenetemet (úgy, hogy én még sosem adtam ki albérletet), akkor én azt mondanám, hogy kb. 7-8 havi albérletdíj lehet az, amit tényleg teljesen tisztán mint hozam el lehet számolni.

  Ahol lakom most panel Kispesten, itt 27-30m Ft-ért árulják őket 130-140ezer Ft + közösktg. + rezsi-ért. Mivel ezek hirdetett árak, és a valós értékesítési árak is -5-10% KSH alapján, ezért ezek nem hiába vannak még mindig hirdetve... Aki gyorsan adna el egy ilyet, az 25m Ft, aki pedig gyorsan adna ki, az 120ezer Ft-ért tenné meg, így én ezekkel az értékekkel számolok.

  A 7-8 havi albérleti-díjas következtetés alapján az éves hozam 25m Ft-os ingatlan 120ezer Ft-os bérbeadásából 3,36-3,84%. Ez már a totál-tiszta haszon.
  Emellé 10 éves időtávon +85% ingatlanáremelkedést számolva 46,25m Ft-ért lehetne majd értékesíteni az ingatlant, ez +21,25m Ft, ami éves átlagban +2,125m Ft (értelem szerűen első években ennél kevesebb, utolsó években ennél több, de egy árrobbanás ezt bármikor felturbózhatja), tehát ez további +8,5% hozam.
  A kettő eredője 7,5 havi bérleti-díjjal számolva éves 12,1%-os hozam.

  Ismétlem, még soha nem adtam ki albérletet, de aki igen (és mindezt nem feketén), az biztos meg tudja mondani, hogy éves átlagban hány havi albérleti díj lehet a tiszta haszon (lehet h csak 6havi...), ezek után megnézed mennyit ér az ingatlanod (-10%-ért hamar elmegy), mennyiért lehetne kiadni (-10%-ért biztosan hamar), és máris ki tudja mindenki számolni mennyi az annyi a bérleti-díjakból, emellé már csak az éves áremelkedést kell hozzácsapni.
  És igen, az éves áremelkedés mellé éves albérleti-díj növekedés is csapódik, úgyhogy én nem látom, hol csúszna félre az elméletem.

  Nem fizető albérlő vagy egyéb komplikációk esetén pl. nem tudom mi lesz

  --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  Nekem a fenti számításból az jön le, hogy aki kényelmes és vagy nincsen legalább 25m Ft-ja egy BP-i panelra, annak ott a MÁP+.

  A topik 90+%-ával ellentétben amikor ETF-es szöveget látok egy hozzászólásban, már ugrok is következő hozzászólásra
  Egy MÁP+-hoz hasonló kényelmes befektetésnek tartom magasabb kockázattal párosítva.

  A magam részéről az aktuálisan utált, lesajnált, negatív hírrel és társaival rendelkező iparágakba/cégekbe fektetnék. Per pillanat ez a légi közlekedés, légiipar, olajipar, szállodaipar, turisztikai ipar és a bankok (itt viszont nem látom a fényt az alagút végén még).

  Jóval hosszabb időtávon pedig "kecsegtető" új iparágakba fektetnék, mint pl. 3D nyomtatásos cégek, génterápiás (vagy bárhogy is nevezik ezeket) cégek, ill. ami nekem felkeltette a fantáziámat, az a repülő autós cégek (csak nem találtam rá részvényt... példa egy cégre: [link] ), de repülő motoros/ruhás cég is érdekelne

  Egy ciklikus világban élünk, ehhez kell igazodni és olcsón venni, drágán eladni
  Csak hát nem egyértelmű, mikor olcsó vagy drága valami , mindig csak utólag.

Új hozzászólás Aktív témák