Hirdetés
-
GAMEPOD.hu
Mibe tegyem a megtakarításaimat? Összefoglaló!
Új hozzászólás Aktív témák
-
attiati
veterán
Az a baj, hogy egyik embernek 0 lakása lesz és kiszorul albérlőként az alacsonyabb árszintű környékekre. A másik embernek meg lesz 3 (jó környéken).
Válság előtt az volt, hogy sok embernek volt saját lakása, de nagy részének hitelből. Most kevesebbnek van és több a kp-s vevő. Nem tudom, hogy mondjuk egy hozamemelkedéssel mennyire lehet kicsavarni a befektetők kezéből a lakást. Mint anno a hitelfelvevők kezéből.
Egy globális válságot biztos megérezne a lakáspiac.Jó lenne tudni, hogy most magasabb haszonkulccsal dolgoznak e a lakópark építők? Ezt engem is érdekelne nagyon.
De az biztos, hogy a KSH kimutatása szerinti 0-1% infláció nem reális.
Márpedig egy ingatlan építésénél mindenhol a valós infláció épül be.És én ezen a ponton nem értem az emberek csodálkozását.
Vegyünk egy olyan környéket, ami nem értékelődött fel és le a vevők szemében.
Vegyünk egy ugyanolyan minőségű, adottságú és nagyságú ingatlant.
2006-ban x-ért építették. Most 2017-ben legyen mondjuk 2x.
Miből adódik ez?Vagy növelték a haszonkulcsot durván.
Vagy ennyivel nőtt a valós teljes infláció: bérköltség, telekköltség, anyagköltség, adóterhelés, marketingköltség, fehéredés költsége.
Vagy a kettő együtt.A telekköltség növekedésnél nem a környék felértékelődését értem, hanem azt, hogy változatlan infrastruktúra mellett is kell nőnie a telek értékének 10 év alatt a tőkeköltség és a hozamelvárás miatt.
Tehát 2006-ban 100 misi a telek, akkor 2017-ben a környék különösebb felértékelődése nélkül sem adom oda 180 milliónál olcsóbban a telket, ha ezalatt a 10-11 év alatt 80% kockázatmentes hozamot lehetett elérni, mert különben rossz üzletet csinálok.
Hasraütésszerűen írtam a számot, de most pontosan kiszámoltam és MNB alapkamaton pont 80% hozam jön ki 2006.01.01- és 2017.01.01 között. Persze a telek kiadásából lehetett bevételem ez idő alatt (pl. parkolónak kiadom) és így csökkenthetem az elvárt árnövekedésemet. De akkor már azt is mondhatom, hogy a kockázatmentes hozam sem 80% volt, hanem több, mert nem a "rövid lejáratú" MNB alapkamattal kellene számolni, hanem egy 10 éves lejáratú hozammal, ami jóval magasabb. Úgyhogy ez a 80% csak egy elnagyolt számítás.
De 10-11 év elég arra, hogy egy kockázatos befektetési forma hozza a tőle elvárható hozamot. Ami valójában hozamtöbblet a kockázatmentes hozamhoz képest. Így működik a piac.
Ez már egy olyan időtáv, ahol kijön egy teljes piaci ciklus (fellendülő - beszakadó - fellendülő).
Ez egy olyan időtáv, ahol visszatér a trendvonalhoz az árképzés. Menet közben néha túlszalad, néha alatta marad)Ha majd nem épülnek lakások, az már más kérdés, hogy a használt lakások árnövekedésébe beépül e ugyanúgy az infláció, mint az új építésűeknél. Általában nem és a magas infláció általában reálárcsökkenést hoz a lakáspiacon. Ennek az okát nem boncolgatnám.
Egyébként is az a vélemény mostanában a lakáspiacon, hogy nem az árnövekedés/ árstabilitás a kérdés, hanem az értéknövekedés / értékállóság (az infláció miatt, mert az nem 0-1%).Szóval valaki mondja meg, hogy akkor mennyiért kellene épülni a lakásoknak?
[ Szerkesztve ]
Új hozzászólás Aktív témák
mgoogyi
PredatorZoli
Állásajánlatok
Cég: Ozeki Kft
Város: Debrecen
Cég: Ozeki Kft
Város: Debrecen